一次搞懂房地買賣應繳納的稅費(稅務法規)
在討論不動產的移轉之前，讓我們先來了解一下財產的基本分類。不論法律上的定義，我們可以從流通性和變現能力的角度簡單區分為「動產」和「不動產」兩大類。例如現金和股票等易於流通且容易變現的財產被歸為動產，而房屋和土地等不容易立即變現的資產則歸為不動產。
一般來說，手中握有現金可以輕鬆處置，但不動產就沒那麼容易。根據法令，一旦不動產所有權發生轉移，就需要前往主管機關辦理登記，這除了確立所有權之外，還涉及我們最關心的事情——課稅。
課稅條件
你可能會問，只要移轉了不動產的所有權，就一定要課稅嗎？通常來說，是的。比如建地、工業區或商業用地，甚至自用住宅的土地，以及附著在土地上的建築物，這些都是需要課稅的。只有一些特殊情況，例如農業用地和公共設施的保留地，才能享受到免稅福利。
移轉種類與課稅關係
了解不動產課稅的類型後，我們再來談談「移轉」的分類。根據稅法，移轉可分為三類，包括常見的「買賣」以外，還有「贈與」和「繼承」。
除此之外，還有一種較為隱藏的移轉方式，那就是信託。雖然一般人對「信託」較為陌生，也較少選擇信託方式來移動財產，但事實上，信託是一個靈活的財富管理選項。動產和不動產都可以透過信託處理，這不僅能保有財產的控制權，還有助於財富的傳承。信託將在後續的內容中進一步探討。
由於不同的移轉方式可能產生不同的稅負，事先的選擇能夠最大程度地保障財富，並達到節稅的效果。
舉例說明
舉個例子，當土地的所有權因移轉而改變時，需要繳交土地增值稅，這是在土地持有期間，因土地升值而產生的稅負。一般而言，在買賣時出售土地的賣方，以及在贈與時接受土地的受贈人，都需要繳交土地增值稅。然而，如果土地是通過繼承方式轉移的，根據法律是可以免除土地增值稅的。因此，同一塊土地，由於移轉方式不同，產生的稅款也會大不相同。
納稅義務人說明
最後，誰應該繳納這些稅呢？稅法上有對「納稅義務人」進行明確的規定，這是被稅法指定為負有繳稅責任的人。稅捐機關不僅會向納稅義務人發送稅單，如果沒有按時繳納稅款，納稅義務人也將面臨罰款。稅法明確規定的納稅人不得輕易轉移納稅義務，否則雙方將擾亂納稅秩序，可能面臨更多法律問題。
房地買賣應繳納的稅費
在房地產的買賣流程中，通常可以大致分為四個階段：「簽約」、「用印」、「完稅」和「交屋」。這個過程中需要考慮的稅費包括印花稅、契稅和土地增值稅，最後，賣方還需要根據適用的稅制進行財產交易所得稅或房地合一稅的申報。
一般而言，當買賣雙方對於房地產價格達成一致意見後，即可進行簽約程序。在完成簽約後，雙方需備妥過戶所需的相關資料，以順利進行後續的申報稅賦程序。
- 簽約階段：買賣雙方達成價格共識後，進行正式的簽約程序。
- 用印階段：簽約完成後，需要進行契約用印，確保契約的法律效力。
- 完稅階段：在進行交屋前，需支付相關稅費，包括印花稅、契稅和土地增值稅。
- 交屋階段：最後一階段是房地產的實際交屋，將買方的權益正式轉移給賣方。
最後，賣方需要根據所適用的稅制進行財產交易所得稅或房地合一稅的申報，這是整個買賣流程中的一個重要環節。在整個過程中，準備充分的相關資料和了解各階段所需支付的稅費，能夠順利且合法地完成房地產的買賣交易。
在不動產交易中，「買方」需注意以下稅費事項：
- 印花稅：不動產買賣雙方在進行產權移轉登記時，需依照指定格式簽署不動產買賣契約書（公契）。按照契約訂立的價款的0.1%金額，買方須貼上相應的印花稅票，方可辦理產權移轉登記。
- 契稅：通常，不動產買賣涉及房屋與土地一併移轉，買方須支付契稅，而賣方則須支付土地增值稅。若僅購買土地，則無需支付契稅。契稅的計算方式是以當年房屋評定現值乘上6%的稅率。
- 地政登記規費：在地政事務所辦理土地及建物移轉登記時，買方需要支付登記規費。該費用的計算方式是以申報價值或權利價值乘上0.1%~0.2%的費率。這項費用是為了完成土地及建物的移轉登記手續而需支付的。
這三項稅費是買方在不動產交易過程中需要注意的重要費用，確保事前了解並合法繳納，有助於順利完成交易手續。
在不動產交易中，「賣方」需注意以下稅費事項：
- 土地增值稅：當土地所有權人出售土地或房屋時，須支付土地增值稅。這個稅費有「自用住宅稅率」及「一般稅率」兩種，自用住宅適用10%，而一般情況則為20%~40%不等。
- 財產交易所得稅（舊制）：適用舊制所得稅者，應於完成所有權移轉登記次年申報財產交易所得稅。過去土地增值稅和所得稅是分開繳納的，不過新制下，這兩者合併為房地合一稅。
- 房地合一稅（新制）自2016年1月1日起實施的新制，針對不同持有年限設定不同的課稅稅率：
- 45%：持有2年以內
- 35%：持有超過2年但5年以內
- 20%：持有超過5年但10年以內
- 15%：持有超過10年
- 適用新制所得稅者，需於產權移轉登記完成次日起30天內申報所得稅。
- 地價稅及房屋稅：依實際交屋日期，買賣雙方可按天數比例分攤地價稅及房屋稅。地價稅的稅率一般為1%，自用住宅則為0.2%。房屋稅的稅率則分為住家用稅率（1.5%~2.5%）、營業用稅率（3%~5%）和非住家非營業用稅率（2.5%）。
總括而言，以上為買方在不動產交易中可能涉及的主要稅費。在交易前了解並確保合法繳納這些稅費，有助於順利完成交易手續。