重購退稅

前言:為什麼有土地增值稅跟房地合一稅呢?

在房地產交易過程中，房地合一稅和土地增值稅是兩項重要的稅收政策，這兩者的設立不僅為了增加政府的稅收收入，更是為了調節房地產市場，確保市場的公平性，並抑制過度的投機行為。

首先，房地合一稅的背景和設立目的十分明確。房地合一稅是為了更準確地反映房地產交易中的實際收益。傳統上，房屋和土地的交易是分開計算稅收的，但這樣的做法往往不能全面地反映出整個交易中的資本增值。因此，房地合一稅將房屋和土地視為一個整體，從而更全面地計算交易所得稅。這項稅收政策的主要目的是減少房地產市場中的炒作行為，抑制投機性買賣，並同時增加政府的稅收收入。具體來說，房地合一稅一般是對房屋買賣所獲得的利潤（即賣價減去買價及相關費用）進行徵稅。即主要反映交易中的實際收益。

其次，土地增值稅則是針對土地本身的增值部分進行徵稅的政策。土地作為稀缺資源，其價值會隨著時間和經濟發展而增長。土地增值稅的設立，旨在讓土地的增值收益部分歸屬於國家或地方政府，從而用於公共服務和基礎設施建設，同時也能有效抑制過度投機行為。土地增值稅的計算方式是對土地在買賣過程中的增值部分進行徵稅。

綜上所述，房地合一稅和土地增值稅這兩項稅收政策共同發揮作用，目的在於調節房地產市場，增加政府的財政收入，抑制市場中的投機行為，並確保稅收公平。這兩種稅收政策相輔相成，一方面，房地合一稅使得房地產交易的所有收益部分都能被合理徵稅，從而減少投機炒作；另一方面，土地增值稅確保了土地資源的合理利用和增值收益的公平分配，進一步促進房地產市場的健康發展。

在房地產交易市場上，房地合一稅和土地增值稅往往會涉及較大筆的費用，這對於非投機性買賣者來說可能會產生較大的經濟壓力。為了緩解這一壓力，政府提供了一些節稅條件，讓非炒房客能夠享受稅收優惠。然而，這些節稅優惠必須符合特定的條件。我們可以來仔細看看這些條件。

房地合一稅:

重購扣抵/重購退稅要點

  1. 定義：
    • 重購扣抵/重購退稅是指民眾在兩年內進行先買後賣或先賣後買的不動產交易行為，符合條件者可申請扣抵或退還出售舊屋時繳納的所得稅。
  2. 適用條件：
    • 舊制適用：出售的房屋若在2015年12月31日前取得，適用財產交易所得舊制，所得稅可從隔年的申報中扣抵。
    • 新制適用：房屋在2016年1月1日後取得，適用房地合一稅制，所得稅可在完成移轉登記次日起申請退稅。
  3. 辦理流程：
    • 舊制：從次年的所得稅申報中扣抵。
    • 新制：完成移轉登記次日起即可申請退稅。

新制與舊制重購扣抵/退稅的差異

  1. 戶籍登記要求：
    • 舊制：房屋戶籍登記須為本人、配偶或直系親屬。
    • 新制：直系親屬僅限於未成年子女。
  2. 用途限制：
    • 舊制：無限制。
    • 新制：重購後5年內不得改作其他用途或再移轉，否則追繳原退還稅額。
  3. 房屋價值限制：
    • 舊制：僅適用於「小換大」，即新購屋價大於舊屋價才能退稅。
    • 新制：放寬為大換小按比例退稅。

土地增值稅

重購扣抵/退稅重點整理

  1. 條件：
    • 時間限制：買新賣舊需在2年內。
    • 設籍與所有權：設籍與房屋所有權人均須為本人、配偶或直系親屬，並符合自用住宅要求，無出租、供營業或執行業務使用。
    • 所有權一致：新舊土地所有權人必須相同，否則無法退稅。
  2. 計算方式：
    • 以土地公告現值總額為基準。
    • 新購自用住宅用地公告現值加上出售時已繳納之土地增值稅，超過原出售自用住宅用地公告現值，即可申請退稅。
  3. 注意事項：
    • 新購房地自登記日起列管5年，應避免以下情形以防被追討稅金：
      1. 5年內售出或過戶（包括配偶贈與移轉）。
      2. 改做其他用途（包括公益出租、營業）。
      3. 戶籍遷出，本人、配偶或直系親屬至少要有1人設籍。

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