都市更新是改善城市面貌的重要手段，常見有兩種方式：權利變換與協議合建，而相關的稅務優惠對地主選擇方案有直接影響。以下將從模式區別、稅務差異與實務注意事項，整理核心重點。
一、都市更新的兩種模式
1.權利變換（權變）
權變的核心在於共同出資，地主按土地與建物的價值出資，更新後根據估價師評定的價值比例分回房地。此模式法律上「視為原有」，即產權不視為移轉，因此稅務課徵會延至更新完成後的第一次移轉。
2.協議合建（合建）
合建的本質是「房地互易」，地主將土地權益交予建商，換回更新後的房屋或土地。此模式產權視為更新過程中已發生移轉，因此稅務課徵時點較早。
二、土地增值稅與契稅的稅務差異
1.稅務發生時點
- 權變：更新後第一次移轉才需課徵土地增值稅與契稅，並減徵40%。
- 合建：更新過程中即需課徵土地增值稅與契稅，但減徵40%。
2.稅務優劣分析
- 權變因產權視為原有，地主於更新後持有期間不需立即面臨稅務壓力，適合長期持有者。
- 合建產權於過程中即視為移轉，稅務壓力提早發生，但短期內未來買賣時不再需繳納移轉稅。
三、持有稅的減免優惠
1.更新期間減免
土地未使用期間免地價稅，房屋未完工免房屋稅。
2.更新後減半徵收
- 地價稅與房屋稅：更新後減半徵收兩年。
- 延長減半優惠：若房地持有超過兩年，且未移轉，地方政府得延長減半優惠至10年。
四、特別注意的所得稅問題
地主若透過合建模式，分回的房地價值超過原有比例，可能被認定為接受建商贈與，需申報綜合所得稅。此情形需特別留意稅務計算，避免超額稅負。
五、注意實施年限
目前稅務減免的多項優惠屬政府鼓勵措施，相關條文明定執行期限至113年1月31日，是否延長需視行政院決議。
六、參考法源與實務提醒
1.法源依據：都市更新條例第67條。
2.地主建議：
- 精算稅務負擔，選擇適合的更新模式。
- 若有超分情形，及早諮詢稅務專家，確保合法申報。
都市更新是複雜的財務與法律行為，地主與建商應在充分了解稅務影響後，謹慎選擇模式，爭取雙贏結果。